Tarım arazisini satın alma hakkı önce komşunun, başka şahıslara yapılan satışlar iptal edilebiliyor. Araziye sınır komşuların Önalım Hakkı bulunuyor. Komşulardan habersiz yapılan satışların noter aracılığıyla komşulara duyurulması gerekiyor.
Araziye
sınır parsel sahiplerinin dışında başka şahıslara yapılan satışlar, komşu
parsel sahiplerine duyuru yapılsın ya da yapılmasın satış iptal edilebiliyor ve
komşu arazi sahibi tarlayı satın alıyor, buna komşunun Önalım Hakkı deniyor. Tarım
arazilerinde önalım hakkı 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı
Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasına göre önce komşunun. Örneğin 1 nolu
parsel sahibi 2, 3 ve 4 nolu komşu parsel sahiplerine duyurmadan başka bir
şahsa yaptığı satışı 2, 3 ve 4 nolu parsel sahiplerine noter aracılığıyla
duyurmak zorunda, bu duyurudan sonra üç ay içerisinde bu satışa itiraz eden 2,
3 ve 4 nolu parsel sahiplerinden birisi müracaat ettiğinde satış iptal ediliyor
ve araziyi itiraz eden komşu parsel sahibi satın alıyor. Eğer 1 nolu parsel
sahibi, arazisini 2, 3, 4 nolu komşu parsel sahiplerinden başka bir şahsa
yaptığı satışı komşu parsel sahiplerine noter aracılığıyla duyuru yapmamışsa 2, 3 ve 4 nolu parsel sahiplerinden birisi 2
yıl içerisinde müracaat ettiğinde satış yine iptal ediliyor ve itiraz eden
komşu parsel sahibi araziyi satın alıyor. Hukukçuların bu konudaki açıklamaları
şöyle;
Tarım
Arazilerinde Sınırdaş Malikin Önalım Hakkı
Önalım hakkı, bir malın üçüncü kişiye satılması halinde hak
sahibine tek taraflı bir beyanla o malın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik
doğuran bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyette paydaşlara tanınan
yasal önalım hakkı 2014 yılında yapılan bir düzenleme ile tarım arazilerinde
sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de tanınmıştır. Buna göre tarımsal bir
arazinin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikinin yani komşu parsel
malikinin önalım hakkı bulunmaktadır.
1. Tarım
Arazilerinde Önalım Hakkı Hangi Hallerde Kullanılabilir?
Tarım
arazilerinde önalım hakkının hangi şartlarda kullanılabileceği 5403 sayılı
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/i maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiş
olup bu hakkın kullanılmasına ilişkin ilgili Kanunda düzenlenmeyen hususlarda
ise Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür.
Devir, satış
işleminden kaynaklanmalıdır.
Tarım
arazilerinde yasal önalım hakkı ancak sınırdaş arazi maliki olmayan bir kimseye
yapılan satış işleminde kullanılabilir. Satış dışındaki devirlerde tarım
arazilerinde önalım hakkının kullanılabilmesi mümkün değildir.
Araziler sınırdaş
ve tarımsal arazi niteliğinde olmalıdır.
5403
sayılı Kanun’dan kaynaklanan yasal önalım hakkının söz konusu olabilmesi için
kanun metninden de açıkça anlaşılacağı üzere arazilerin sınırdaş olması ve her
iki arazinin de tarımsal arazi niteliğinde olması gerekmektedir.
Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı Tarım Reformu Genel
Müdürlüğü 03.11.2017 tarih ve E.2768754 sayılı Tarım Arazilerinde Mülkiyet
Devrine İlişkin Uygulama Talimatının b maddesinde belirtildiği üzere en az bir
noktada birbirleriyle ortak sınırı bulunan tarım arazileri sınırdaş olarak
değerlendirilmektedir.
Tarım arazilerinde önalım hakkının kullanılabilmesi için
satış işleminde alıcı tarafın sınırdaş malik olmayan üçüncü bir kişi olması
gerekmektedir. Nitekim Kanunda tarımsal arazinin sınırdaş maliklerden birine
satılması halinde diğer sınırdaş maliklerin önalım hakkını kullanamayacağı
hüküm altına alınmıştır.
2. Tarım
Arazilerinde Önalım Hakkı Davası
5403 sayılı
Kanundaki düzenleme uyarınca tarım arazilerinde önalım hakkının kullanılmasına
ilişkin hususlarda Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Buna göre sınırdaş
tarımsal arazi maliki yasal önalım hakkını, alıcıya karşı dava açarak ve
arazinin satış bedelini ödemek suretiyle kullanabilir. Bu dava tarımsal
arazinin mülkiyetinin, bedeli karşılığında önalım hakkı sahibine geçirilmesine
yöneliktir.
3. Tarım Arazilerinde
Önalım Hakkı Davası Hangi Sürelerde Açılmalıdır?
Yasal
önalım hakkının kullanılabileceği süreler Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş
olup buna göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin
üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu
şekilde Kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi
tutmaktadır. Önalım hakkının kullanılmasında üç aylık hak düşürücü süre,
satışın sınırdaş arazi malikine bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Söz konusu satış bildirimi ise özel bir şekle tabi tutulmuş olup yapılan
satışın, sınırdaş arazi maliklerine noter aracılığıyla bildirilmesi
gerekmektedir. Bu şekil şartı yerine getirilmediği takdirde üç aylık hak
düşürücü süre işlemeye başlamaz. İki yıllık süre ise satış tarihinden itibaren
işlemeye başlamakta olup bu süre satışın sınırdaş malike bildirilmemesi halinde
önem taşır. Zira yapılan satış noter aracılığıyla bildirilmezse, sınırdaş
malikin satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açmaması halinde önalım
hakkı düşecektir. Sınırdaş malikin satıştan haberdar olmaması iki yıllık
sürenin sonunda önalım hakkının düşmesini engellemez. Ancak bir tarım
arazisinin satışında yasal önalım hakkını, süresi içinde kullanmayan sınırdaş
malik yalnızca o satış dolayısıyla önalım hakkını kullanma imkanını
kaybetmektedir. Zira sınırdaş malikin arazisine bağlı önalım hakkı mevcut
kalmakta ve daha sonra yapılacak başka satışlarda önalım hakkını kullanma
imkanı bulunmaktadır.
4. Tarım
Arazilerinde Önalım Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Önalım
hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli ve yetkili
mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Buradaki yetki
kuralı kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re’sen dikkate alınmalıdır.
5. Tarım
Arazilerinde Önalım Hakkı Davasının Sonuçları
Yasal
önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında davacı önalım
hakkı sahibi, arazinin mülkiyetinin kendi adına tesciline karar verilmeden önce
satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen
süre içinde ve hakim tarafından belirtilen yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Önalım davası yenilik doğuran bir dava olup kanunda aranan şartların varlığı
halinde dava sonunda, önalım konusu arazinin mülkiyetinin önalım hakkı sahibi
adına tesciline karar verilmektedir. 5403 sayılı Kanun’da önalım hakkının
birden fazla sınırdaş malik tarafından kullanılması hali de düzenlenmiştir. Bu
durumda söz konusu düzenleme uyarınca hakim, önalım hakkına konu arazi mülkiyetinin
tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş malike devredilmesine karar verecektir. Tüm
şartların mevcudiyetine rağmen önalım hakkının kötüye kullanıldığının kabul
edildiği hallerde ise önalım davası reddedilir.
Ali Osman GÜRCAN yazdı.
24/05/2021 1705Ali Osman GÜRCAN yazdı.
24/05/2021 1928